● El nearshoring -relocalización de operaciones productivas y logísticas hacia
países más cercanos a los mercados finales- sigue avanzando como una
respuesta estratégica a las disrupciones de los últimos años.
El reordenamiento global de las cadenas productivas ya está generando nuevas
rutas de inversión industrial, una mayor demanda por infraestructura logística
moderna y una reorganización profunda de proveedores. Así lo revela el informe
Waypoint Report 2025 de Cushman & Wakefield, que identifica un cambio
estructural impulsado, entre otros factores, por el avance del comercio
electrónico, el cual ha crecido 289% en la última década, y se perfila como el
principal motor de demanda de infraestructura en América y Europa, Medio
Oriente y África en los próximos años.
En este contexto, Chile comienza a consolidarse como un polo estratégico para
operaciones logísticas y de valor agregado. El país estaría capitalizando el proceso
de relocalización de cadenas productivas hacia destinos más cercanos a los
mercados finales, una tendencia que sigue acelerándose producto de la presión
por eficiencia, resiliencia y nuevos patrones de consumo. De acuerdo con el
reporte, la combinación de estabilidad, conectividad, y oportunidades para
infraestructura moderna también posiciona al país como un punto clave dentro
del nuevo mapa logístico global.
De acuerdo con Joel Rascovsky, Head of Industrial & Logistics Brokerage, América
Latina está emergiendo como una de las regiones más beneficiadas de este
cambio estructural. “Entre los factores que explican esta tendencia se encuentran
la reducción del riesgo logístico y geopolítico, la búsqueda de eficiencias en
costos —incluyendo energía y fuerza laboral— y el cumplimiento de estándares
ESG que obligan a reducir huella de carbono y elevar exigencias operacionales”.
Latinoamérica y la nueva geografía industrial
México, Costa Rica y Colombia se consolidan como los principales receptores de
inversiones que antes iban directamente a Asia. La instalación de plantas
manufactureras, centros de distribución y operadores 3PL (externalización de
servicios logísticos) ha impulsado la absorción de bodegas clase A y terrenos
industriales conectados a puertos y fronteras.
Si bien Chile no forma parte natural del eje norteamericano de nearshoring, el
informe señala que el país está capturando beneficios indirectos por su
estabilidad regulatoria, su matriz energética renovable y una red portuaria
robusta que sostiene comercio con Asia-Pacífico.
Rascovsky explica que, tras la pandemia, las empresas dejaron de priorizar
eficiencia sobre todas las cosas y pasaron a valorar la resiliencia: diversificación de
proveedores, mayores inventarios de seguridad y relocalización parcial hacia
países aliados (“friendshoring”). En la región, esto se traduce en una presión
creciente por parques industriales modernos.
Alcántara 200, Oficina 1301, Las Condes, Santiago, Chile / contacto@vitalcomunicaciones.cl /
www.vitalcomunicaciones.cl
El atractivo chileno: confiabilidad, energía limpia y conectividad
Chile destaca por una combinación de atributos que se han vuelto más
relevantes para la industria: estabilidad macroeconómica, tratados comerciales,
capital humano especializado e infraestructura portuaria y vial consolidada. A ello
se suma un elemento diferenciador: entre 60% y 70% de su matriz eléctrica
proviene de energías renovables, lo que vuelve al país competitivo para
operaciones que buscan reducir emisiones. El avance del hidrógeno verde
también abre la puerta a parques industriales autosustentables y centros
logísticos con generación propia.
Según el informe de Cushman & Wakefield, los sectores con mayor potencial para
instalar operaciones de valor agregado en Chile son agroindustria, farmacéutica,
logística avanzada, tecnología y energías renovables. Todos ellos demandan
bodegas clase A, centros especializados y terrenos con buena conectividad.
En este contexto, se identifican cuatro polos estratégicos: la Región Metropolitana
como mayor eje logístico; la zona central (Valparaíso–San Antonio) como principal
salida al comercio internacional; el norte (Antofagasta–Mejillones–Iquique)
impulsado por minería y energía solar; y el sur (Concepción–Los Ángeles),
vinculado a agroindustria y sector forestal.
Por su parte, el mercado industrial en la Región Metropolitana muestra solidez y
una fuerte presión por espacios modernos. La vacancia total se ubica en 3,84% y
las bodegas clase A apenas alcanzan 0,40%, una de las cifras más bajas de la
región. Además, el inventario clase A creció 7,8% interanual, reflejando alta
absorción de espacios premium, y mayor interés por desarrollos flex y con
mejores estándares energéticos.
El informe también advierte que las condiciones del mercado están en plena
transición. Aunque hoy el escenario beneficia a los arrendatarios, el Waypoint
proyecta que en los próximos años tenderá a equilibrarse o incluso a inclinarse a
favor de los propietarios. Esto obliga a los usuarios a anticipar decisiones en
ubicaciones estratégicas y prepararse para eventuales aumentos en los costos
inmobiliarios, impulsados por la volatilidad en los precios de los materiales.
Para Rascovsky, el nearshoring tiene capacidad real de expandir la demanda por
bodegas premium y parques industriales de alto estándar, pero el ritmo
dependerá de superar brechas históricas: disponibilidad de suelo industrial,
plazos de permisos y mejoras en conectividad multimodal. “Si el país agiliza
permisos, amplía suelo industrial y fortalece su red multimodal, puede
consolidarse como el hub logístico más confiable y sostenible del Pacífico Sur”,
advierte.
Entre los elementos habilitantes destaca el proyecto de ley para impulsar la
industria del hidrógeno verde con incentivos tributarios en Magallanes; los
regímenes especiales para manufactura en Arica y Parinacota; y los programas de
promoción de inversión extranjera impulsados por agencias públicas.
El Waypoint Report 2025 concluye que la oportunidad para Chile es estructural y
responde a cambios permanentes en las cadenas globales, la transición
energética y la demanda por operaciones más sostenibles. El nearshoring
Alcántara 200, Oficina 1301, Las Condes, Santiago, Chile / contacto@vitalcomunicaciones.cl /
www.vitalcomunicaciones.cl
actuaría como catalizador de una nueva etapa para el mercado inmobiliario
industrial, con un crecimiento por encima de los últimos años y una posición
estratégica en el Cono Sur.
Sobre Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield es una de las firmas más grandes de servicios inmobiliarios
con aproximadamente 52.000 colaboradores en 400 oficinas y en 60 países. En
2024, la compañía tuvo ingresos por $9.4 mil millones de dólares a través de sus
principales líneas de servicio; administración de proyectos, administración de
propiedades e instalaciones, alquiler, mercados de capital, valuación, servicios de
asesoría entre otros. Es una empresa reconocida en el sector por su cultura y
compromiso con la Diversidad, Equidad e Inclusión (DEI), la sostenibilidad y otras
iniciativas.
Fuente: Vital Comunicaciones.